雞年看樓市 – 荃灣西篇

【達人專欄】 泰利@實戰金錢師

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雞年第一篇文,先祝大家新一年身體健康、安居樂業!

新盤短兵相接,相信各位有意入市的讀者都有留意荃灣西站的新盤柏傲灣。挾著永久海景的優勢,雖然開價進取,依然成功出售超過500個單位。

如果大家是對荃灣西站物業有興趣的,便絕對要參考附近區域的二手成交,再決定新盤開價是否物有所值。當然,不論是現時開售的柏傲灣,還是準備就緒的海之戀、全城匯的位置都比以下的屋苑優勝。但是一定要留意發展商是否已將有關的溢價計入售價,而自己到底還有多少「水位」可獲利。

圖1、圖2及圖3為是次分析的6個屋苑最近6個月的成交價。

荃灣西篇_1

荃灣西篇_2

荃灣西篇_3

好了,都知道大家會有很多問題,我再自問自答吧

Q1: 為何會是這六個屋苑? 愉景新城和荃灣中心呢?

因為荃灣區主要的供應都是在荃灣西的海邊,所以當然就要以附近的二手屋苑作比較,因此就不把地鐵站附近的愉景新城及荃景圍內的荃灣中心放入考慮之列。至於環宇海灣,由於暫時的二手成交不多,所以亦不放在分析之列。但按照註冊處的成交,環宇海灣的二手成交都有一定的賺幅。當然,三年之期未過,是需要扣除特別印花稅的。

Q2: 為何萬景峰的呎價可以高出一截?

因為萬景峰下面有大型商場嘛 (笑) 而且高度比附近的舊樓高出一大截,所以景觀方面汲甚遮擋,附近亦不會像「工作三寶」一樣被工廠大廈包圍嘛。

不過,隨著荃灣西站的上蓋項目陸續落成,萬景峰的海景大單位將會受遮擋。同時,屆時荃灣西站的中心亦會移向荃灣西站一帶。筆者認為其獨特優勢會慢慢消失,而與爵悅庭的均價拉近。現時均價相差達16%,相信之後的差距只有5%-8%。

Q3: 承上題,海濱花園是低水嗎?

我沒曾到海濱花園睇樓,但我建議有興趣的讀者先要自己走入去視察環境再作決定。

海濱花園主要的問題是在於公路及墳場,即是東向的單位。海濱花園外圍的青荃路是進入青衣的必經之路,所以交通一定頗為繁忙的。同時,公路的廢氣亦有可能吹入海濱花園的內園,令空氣惡化。同時,它與荃灣墳場的距離亦近,對心理有一定影響,如果是一家人搬進去,必須細心評估。另外,如果是投資的話,它與西鐵站間亦有15分鐘步距,亦沒有其他屋苑方便。幸好已重鋪外牆,至少少了一個大的隱憂。(下圖來源: 中原地圖)

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Q4: 「工廠三寶」各種一房有甚麼不同呢?

話說「工廠三寶」在發展時的定位是「服務式住宅」,地契亦是「綜合發展區」用途,所以開則並非以家庭用家為主,而出現不少巨廳一房的設計。

如果要劃分,爵悅庭的一房開則較龐大。比如下圖中的A室 (圖片來源: 中原網頁),單憑平面圖都見到其客廳甚巨,甚至有條件間出多一間房間 (當然受窗台所限)。不過面積往往達460呎以上,似乎不太適合投資客。

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而被戲稱為「窮人恩物」的樂悠居,當中亦有一種一房是可以間作兩房的 (下圖的1、2、10、11、12、15、22及23室),只要加兩塊牆就可以了,另外亦有一種 (如下圖的5、8室等)的一房,主人房的面積可以比廳更大的。

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最後,立坊亦有一種像樂悠居的一房 (如下圖右10室),是絕對可以分成兩房的。另外,大家務必要留意圖下方電梯旁的開放式單位。由於面積細少 (238呎),在lump sum的限制下,相對的呎價時常達到15,000以上,相比較大的單位高三成。

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本篇暫時到此為止,下篇待續,歡迎提問。

2017年的樓市看法 (二)

【達人專欄】泰利
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Q8: 我有餘錢的話,應在加息前先還清部分銀行貸款嗎?
每人都有獨特的財務需要及狀況,所以難以一概而論。不過如果正常而言,我盡量建議保持流動性,而不提早還款。銀行最怕的,不是貸款人失業,而是貸款人斷供。如果不幸失業,只要準時供樓,銀行尚且有商有量。反之,如果資金耗盡而拖欠供款,銀行call loan的機會就會大得多。

Q9: 我本身已有一層樓,但事業到了樽頸,家中支出又一闊三大。聽過有人教授加按收息之道。這可取嗎?
我相信問這一條問題的讀者,都是希望為家人帶來更好的生活,而不是為了賭博。但是,小編認為這需極為小心的處理。例如在描繪財務自由的願景的同時,到底回報從何而來?小編接觸過的,多數都是購買公司債券,房託基金,或是投資相關的基金收息的。
不過,你在投資的同時,認識這家公司嗎?例如如果某債券基金是投資在巴西某鐵礦,或是某地產公司的債券的,這行業真的安全嗎?
另外,它有足夠市場可以容許閣下賣出嗎?公司債券的市場在香港並不流通,如果某天想出售時,市場有無人承接亦是大問題。
如果以上的問題你有懷疑的,你還值得加按物業進行投資嗎?

Q10: 下一年中資會繼續積極投地嗎?
中資投地,主要是由政治因素所推動,所以難以作出論斷。然而,小編不相信一個國家的領袖會容許自己的資金不斷的流走。所以我認為來年內地會有措施針對超高價在香港買地,甚或會偵查內地官員在香港的房地產數目。話分兩頭,商務部智庫在2016年12月預測2017年人民幣匯率會下跌3-5%,暗示中央政府對匯率的底線,或多或少減低內地資金對人民幣貶值的恐慌,從而減輕來港置業保值的浪潮。當然效用有多大,就不得而知了。

Q11: 香港的建築費只升不跌,那買香港樓還會輸嗎?
首先要清楚一點,兩者是沒有關係的。
香港的建築費無疑受到各種因素影響而推高,例如技工數目、原材料價格等。但價格是由「供求」兩大因素所組成的,而且由於香港樓宇具極高投資成份,所以其實需求的彈性相當高。前特首曾蔭權曾言「跌市無人買樓,升市就會個個搶住入市」。因此,樓價主要是由需求所帶動,亦因此坊間各大樓神的言詞都主要是引發大家潛在的需求 (或是教曉大家可以用財技實現上車夢等)。建築費推動樓價,某程度上是倒果為因。

Q12: 你認為樓市辣招有效嗎?
如果效用的意思是遏止樓價的升勢的話,那麼辣招某程度上達到了預期的效果,甚至可謂現屆政府屈指可數的成就之一。大家普遍著眼現時樓價比現特首上任時上升了40%,但是如果與現特首出第一次辣招 (即2013年2月23日士實行BSD, DSD起)比較,四年間樓價只上升了20%,每年升幅只約5%。這可算是有效減慢樓市的升勢。
不過,現時的置業問題依然未解決,例如由於居屋的不足,而公屋的分配亦不能以港人優先,有不少年青的朋友被逼「恐慌性入市」要在私人市場買入細小而殘舊的單位,甚至要租住劏房容身。土地供應是多了,但同時間發展商所起的樓宇又是否真的適合置業的家庭? 還是更多是為投資者而建?在這方面而言,其實大眾的生活沒有很大的提升。相反,大家為了上車,反而是一窩蜂追求細單位,而同時市場新盤又有不少是這種細單位。平心而論,辣招並無幫助夾心階層置業。

Q13: 樓市如果要再調控,應如何出招?
現時的辣招主要是遏抑投資及換樓方面的需求,但是卻比較少從「疏導」的角度出發。同時,辣招之一的SSD更是大大減慢了樓宇的流轉。原本有一部分的炒家可能只計劃賺數十萬,卻由於辣招 (當然需要低息的配合) 而賣不出樓,但同時市場的需求就不斷搶高餘下的放盤價格,結果就「被逼」賺數百萬,完全是「富貴逼人來」。
所以,如果再調控樓市,我建議可以疏導的方法減低市場的熾熱需求。其中一個可行的途徑,就是放寬「公屋富戶」的入息要求,令以前一直住在公屋而事業有成的人,無需因懼怕房署逼遷而盲目衝入私人樓宇的市場。這樣,亦表示政府「獎勵勤勞」,不會鼓勵部分的年青朋友向下流。當然,這政策牽涉層面甚廣,但如果不在政策上做好洩洪工作,結果只會令香港的樓市,以至銀行體系承擔更大的風險。

Q14: 2017年香港就會有新的特首,那麼政府的辣招會有改變嗎?
一句到尾,不會。
現時的特首候選人,隨了胡官外,其他三位都在政府居高位有好一段時間。我認為現時的辣招,某程度上亦代表了他們的想法。我們作為普通市民,不會知道當時的官員是否真心贊成辣招的推行。但是,基於現時的辣招非完全無效,所以我相信不會有太大改變。

2017年的樓市預測暫到此為止。不過,如果大家還有其他問題的,歡迎大家來「實戰金錢師」留言。如果大家認為以上14條自問自答是有用的 (或者是明燈的),都歡迎大家like and share!

祝大家2017投資得心應手!

2017年的樓市看法 (一)

【達人專欄】泰利
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新年伊始,先祝大家新年進步,事業旺財運更旺!

2016年絕對是動盪之年,英國脫歐、特朗普當選、人民幣貶值等無一不對資產市場刮起狂風。然而,雖然世界不穩,以至經濟發展都是一般,但香港樓市依然相比年頭上升了8%,再一次勝過恆指。一年過去,新一年相信亦不平靜。小編藉比機會,分享一些樓市問題的看法。

Q1: 2017年樓價走勢如何?
小編相信樓價在一月仍有約0.5-1%的升幅,之後回調一下,在5月至7月會有小陽春式的上升 (3%內),年末就要視各種因素而定,但小編個人意見,由於之前所建的樓花開始過了禁售期,加上美國加息速度更加明朗,故利淡居多。

Q2: 何以會作出上一題的高低跌盪的預測呢?
由於今年的農曆新年是一月末,所以內地的資金亦會在一月最後的星期收緊。之後,我相信美國的經濟數據將會更為轉好,令市場認為美國可以成功加息三次。因此,買賣雙方都會觀望。年中會有不少的打工仔收到bonus,將間接的將樓市推升。不過,小編認為2017年末的供應開始增加,主要是以前出售的樓花開始落成 (甚至過了三年的「禁售期」,加上美國加息的效果日益明顯,都會將香港的資金供應抽緊。

Q3: 香港樓價主要受甚麼影響呢?
小編認為,萬變不離其宗,主要都是貨幣政策 (包括利息) 與人均收入。貨幣政策會影響樓市上升的幅度,而人均收入將影響樓市的下跌幅度。香港由於無自己訂立利息的能力,所以利息水平以至資金池的大小主要都受美國影響。如果香港依然吸引資金停泊的,不但利息低企,銀行在估價上亦相對進取,對交投較少的單棟樓的貸款亦可較寬鬆。相反,如果資金從緊,銀行估價、貸款亦較多顧慮。譬如說,如果在淡市時要出售一間單棟樓,難度相比大型屋苑倍增。
那為甚麼人均收入會影響樓市下跌速度呢? 市場興旺時,除了自身收入外,部分人會以各種財技或投資工具創造額外收入。但在市場淡靜時,業主主要的收入只有工資 (各投資工具的表現都會同時惡劣)或本業收益。在這時候,如果失業率上升,對樓價就會有較高的破壞力。

Q4: 美國加息不都是0.5%嗎? 金管局的壓力測試都要求置業人士通過3%壓力測試啊。影響真的這麼大嗎?
說實話,小編亦對耶倫在12月議息會議中「美國會在2017年加息三次」的看法生疑,我認為這不像耶倫的審慎作風。
不過,大家需牢記一個事實,就是「利息是貨幣的價格」。資金減少而需求不變的時候,就會令利息抽升。由於香港與美國實行聯繫匯率,所以當美息抽升,熱錢流向美國的時候,港元資金減少,拆息亦會抽升。基於香港絕大部分的樓宇按揭都是以HIBOR (港元拆息)作基準,即是按息亦同時上升。
以最常用的1個月息率為例,11月30日只是0.438%,12月30日已報0.746%,即是上升70%,亦即是所有供樓業主的供款中,利息支出上升了差不多70%。如果美國加息轉急,熱錢流出會否更快速,令HIBOR上升得更快?這才是各位業主要真正考慮的問題。

Q5: 承上題,我應該買樓嗎? 要買樓又要注意甚麼?
首先,你一定要清楚自己買樓的目的。到底是真的因為需要自住空間,還是因為投資?如果是前者的,小編認為你需要時常保持相等於12個月支出的儲蓄,以備不時之需。同時,亦要細心評估自己的工作在將來的5年是否穩定。因為2017年相信會有不少動盪。例如香港的國際地位是否有變?港元強勢會否令你的工作被轉到其他地方?內地的行家可否取代閣下的公司?這些變化,又如何影響你的工作和收入?需知如果加息潮中經濟逆轉,定息產品是幫不到你度過難關的。

Q6: 我用H按按揭供樓,而H按上升時都會在P-2.8% (例如)封頂,加息的影響很有限嘛
容許小編先問一句,閣下的按揭當中的封頂何時有效呢?
大家在敍造樓按時,似乎聽到按息封頂就即時鬆一口氣,殊不知原來這封頂原來是有一個限期的,例如五年,之後按息就純以H按決定。如果之後的Hibor急升,影響不可不防。另外,發展商提供的財務公司貸款在承造一定年期後 (例如五年), 利息更會變成 P+ 方案,按息可升至八厘以上。各業主不妨向銀行確認一下按揭的條款,甚至貨比三家,平衡各家利弊。

Q7: 我睇電視,成日都話未來三年有九萬三千伙新供應,這會令樓價下跌嗎?
平心而論,九萬三千伙新供應中,有一定數目是開放式單位,不是家庭客最需要的種類。所以新單位未必直接對二手市場造成大型衝擊。不過,隨著將來的納米盤愈來愈多,發展商如何將手上的納米樓存貨出售的挑戰便愈來愈大。當中不排除有發展商需將價錢調低套現,到那時就可能有執平貨的機會。

(未完待續)

澳門股篇 (業務概述)

【達人專欄】泰利

首先,澳門11月的博彩收入按年上升了14%,在市場預期的上限。似乎已象徵了澳門賭業的復甦。雖然上周五澳門政府收緊了內地旅客的資本申報,但市場相信不會對澳門博彩業帶來深遠的影響。

廢話就少說了,先補完上星期的澳門股的業務概述。

銀河 (27.HK)
主要業務
– 包括經營「澳門銀河」超級渡假城, 澳門星際酒店及澳門百老匯
– 2015年澳門百老匯及「澳門銀河」二期項目落成, 開始貢獻盈利, 而且完成了8億港元的成本控制方案, 所以在收益持平下, 股東應佔溢利上升了26%。
未來發展
– 之後的發展主要是路氹第三期 (2016年底展開前期工程) 及第四期 (2017年動工)的項目 (主要為非博彩設施)及橫琴渡假聖地項目 (面積: 2.7平方公里)

金沙 (1928.HK)
主要業務
– 經營的度假村物業包括澳門金沙 (EBITDA: 8%), 威尼斯人 (51%), 澳門百利宮 (9%), 金沙城中心(31%)等。
未來發展
– 「巴黎人」項目亦於2016年9月開幕。另外金沙城中心的瑞吉金沙城中心酒店亦已在2015年落成。暫時未有其他大型發展項目。

澳博 (880.HK)
主要業務
– 經營17間娛樂場, 其中14間為由第三者推廣的「衛星娛樂場」。
– 2016年,按澳門博監局資料,博彩收益的市場佔有率同告下跌
未來發展
– 「上葡京」項目在2014年開始動工。主要的設施為一系列的非博彩設施, 例如兩間酒店。同時亦在翻新新葡京酒店、新葡京娛樂場、回力大樓等的物業。

新濠 (200.HK)
主要業務
– 主要經營新濠天地, 新濠影匯等的度假村設施。同時在馬尼拉開設新濠天地度假村
– 在2016年上半年回購新濠博亞的股權, 而相關的博彩收益亦會被併入新濠。
未來發展
– 計劃在韓國濟洲島開設娛樂場。

永利 (1128.HK)
主要業務
– 經營永利澳門、萬利及永利皇宮 (2016年8月開幕)等綜合度假區。
– 按照中期報告, 絕大部分的客人都是由賭場中介人引薦。賭場中介人的佣金中, 80%為中介人轉贈給貴賓廳客戶的獎金,而20%為該中介人的酬金。同時,亦會按照客戶的信貸紀錄,對貴賓客戶提供信貸。
未來發展
– 永利皇宮開幕後,未有大型發展項目

美高梅 (2282.HK)
主要業務
– 主要經營澳門美高梅度假村。
– 同上, 絕大部分的客人都是由賭場中介人引薦。
未來發展
– 未有大型發展項目

除了以上的六大賭場外,亦有其他上市的公司在澳門有一定的業務。以下的概述就包括了當中的四間。
值得一提,大家有沒有發現我其實亦有對珠海橫琴的發展著墨呢? 橫琴是珠海的一大新發展區,大家如果看好其前景,就可考慮在當地投資的公司。(上一篇都有的,大家見到哪一間公司嗎?)

信德 (242.HK)
– 主業包括地產發展及投資、港澳運輸客運服務、經營酒店、其他投資等。按照分部業績, 主要為運輸 (44%) 及投資控股 (35%)。
– 物業發展及投資包括澳門 (濠庭都會4及5期、壹號廣場、信德堡)、珠海 (橫琴項目)、香港 (舂磡角豪宅、昇御門等)、上海 (萬象城)等。
– 同時亦營運噴射飛航、信德中旅船務及信德國旅汽車

英皇國際 (163.HK)
– 主要在香港、中國大陸及澳門從事物業投資、物業發展及酒店經營的業務
– 在澳門的業務方面,主要為一座總樓面面積30,000平方呎的多層零售綜合大廈 (位於殷皇子大馬路及南灣大馬路, 在新葡京酒店附近)
– 主要物業發展在香港,例如壽臣山、小欖等。

勵駿 (1680.HK)
– 主業包括 (1) 在澳門置地廣場的法老王宮殿娛樂場及位於澳門漁人碼頭的巴比倫娛樂場向澳博提供博彩服務, 及 (2)經營其物業內的酒店、娛樂及休閒設施。現全資擁有漁人碼頭。
– 一方面準備出售澳門置地廣場,另一方面正重建澳門漁人碼頭,準備重建成兩間酒店及改善漁人碼頭的遊樂設施
– 除澳門外, 集團亦有若干外國項目, 例如大西洋佛得角 (賭場及網上博彩)、老撾 (購買現有的Savan Vegas)、葡萄牙塞圖巴爾河畔區等。

佳景 (703.HK)
– 主業包括(1) 經營連鎖餐廳業務, (2)澳門的大學飯堂業務, (3) 食品手信業務 (澳門英記餅家), (4)物業投資業務等。主要絕大部分在澳門。
– 同時,亦在橫琴發展物業項目,然而由於土質問題,未曾開始打摏工程。
– 2016年上半年雖為虧損,但有所收窄。主要是因為行政開支下跌。

下篇就是早前應承大家要做的盈利分析了。事實上,如何評定公司好壞是一門博大精深的學問。所以下一篇不會涉足到所有範疇的,反而在其中的一至兩方面深入分析。

航運股Dashboard

【達人專欄】泰利

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最近受「美國復甦」概念推動的航運股,大家在投資前都會面對一堆中字頭的公司。然而,這些公司雖有相近的名字,甚至某程度上有業務上的關係,但其實業務可以是南轅北轍。

Dashboard的目的,就是為了給大家快速比較各間不同的公司,令各位投資時,不致張冠李戴,錯過投資機會,甚至誤中「Number降」,除了股票編號外,對業務一無所知。

東方海外國際 (316.HK)

’2015年計, 主要經營航線為亞洲區內及澳亞航線 (53%貨量, 36%總收入), 太平洋航線 (24%貨量, 37%總收入), 亞歐及歐洲區內航線 (16%貨量, 17%總收入) 及大西洋航線 (7%貨量, 11%總收入)
其他業務包括營運位於美國加州、台灣高雄,及在天津和寧波的碼頭,重建加州長堤Middle Harbour,擁有美國紐約的華爾街廣場等
2016年上半年,因運費下跌導致收入下跌17%,致半年業績盈轉虧

中國遠洋 (1919.HK)

主要經營集裝箱營運及碼頭營運
主要業務為美洲航線 (27%航運收入), 歐洲航線 (21%航運收入), 亞洲區內線 (18%航運收入), 中國國內航線 (28%航運收入)
碼頭收入而言,主要來自環渤海灣地區及西南地區

中國外運 (598.HK)

主要提供貨運代理 (73%),物流 (18%)、倉儲及碼頭服務 (4%),汽車運輸及速遞服務等 (5%)
2016年中期營業額下跌,主要因為海運運價大降,專業物流的營芋木業額卻上升10%
與DHL組成合營公司 (中外運敦豪)

中海集運 (2866.HK)

重組前,主業為班輪經營商、船務租賃及集裝箱運輸供應商。2016年進行業務重組後,變成了以船舶租賃、集裝箱租賃等多元化租賃業務為主的綜合金融服務供應商。
重組後,公司將不會再從事運輸業務,而2016年營業額大跌主要因業務重組。船舶租賃的營業額上升達335%,因為2016年3月起公司將擁有的船隻全部出租
非航運租賃業務方面,重點將發展醫療、教育、新能源、智能製造等具發展潛力的行業。

中外運航運 (368.HK)

主業為乾散貨 (包括鐵礦石、煤炭、穀物及鋼材)及集裝箱航運,亦在2015年開拓了液化天然氣運輸業務。
2015年上半年、全年度及2016年上半年皆為虧損,主要由於乾散貨運輸業務收入下跌,抵銷營運成本下降的影響。
與中外運 (598.HK) 一樣同屬中外運長航集團。

中海發展 (1138.HK)

主要經營油品及乾散貨運輸 (主要為煤礦、鐵礦石) (佔總營業額: 64%及35%),同時亦開始發展液化天然氣運輸
2016年將乾散貨運輸業務出售予中遠散貨運輸集團,出售相關業務的收益為9.6億人民幣。
2016年中期業績示,毛利率由29%升至34%,但由於政府補貼減少及銀行貸款利息上升,故溢利 (不計算上述出售) 錄得倒退。

中遠洋國際 (517.HK)
主業為生產及銷售船隻塗料、船舶設備及備件銷售、船隻買賣及租賃代理、船隻保險顧問、船舶燃料貿易等的船運支援業務。
按主要業務劃分,加上合營公司的溢利後,塗料分部溢利率達18.5%,而船舶設備部,則有5.4%。

不同的概念,就需要投資不同的公司。單就概念而言,如果大家認為特朗普的財政政策真的可以刺激美國經濟,以至提升運費的,著重太平洋航線的東方海外 (316.HK) 將會是大家的首選。(太平洋航線由於停泊港口少,所以泊位費較少,反而利錢較厚)。至於如果電子商貿興旺,帶動速遞,就可選擇中國外運 (598.HK)。如果大家認為船舶租賃大有可為,就可選擇中海集運 (2866.HK)。

不過航運業依然面對新船下水帶來的供過於求、環球經濟放緩、恐怖主義等的影響。最近的運費上升幅度已放緩,大家在投資前,務必留意世界的經濟情況及波羅的海乾貨指數的變動。

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投資方法-三角形與倒三角形

【達人專欄】張良@實戰金錢師
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投資方法有好多種,今天介紹三角形和倒三角形。

如圖一(匯豐為例),遇上跌市想買貨,用正三角形買貨:
1)跌10%,買入5%預買資金;
2)跌20%,買入10%;
3)跌30%,買入15%;
4)跌40%,買入20%;
5)跌50%,買入25%;
6)跌60%,買入剩余35%。

反之,遇升市用倒三角形賣貨:
1)升10%,賣出5%預賣股票;
2)升20%,賣出10%;
3)升30%,賣出15%;
4)升40%,賣出20%;
5)升50%,賣出25%;
6)升60%,賣出剩余35%。

此方法只適用於大跌市/大升市(如1997年亞洲金融風暴,2000年科網爆破,2003年沙士,2008年金融海嘯,2015/2016中國股市爆煲,來緊可能的債券市場危機(?)),用以購買/賣出優質資產(如盈富基金(2800 HK))。

故現時
1)可考慮利用正三角形方法逐步於上證3000以下水平收集A股(如2822HK,2823HK,3147HK,3095HK等);
2)可考慮以倒三角形賣出債卷(以現時美債30年期價格約155元,100元為基準,賣出共65%所持債券)-如圖二。

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二十世紀日本股神-是川銀藏

【達人專欄】張良@實戰金錢師

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算是股神,自有神一般的人生經歷和投資/投機理論。

他的經歷
1) 結婚前,二十幾歲,於地震發生後購入木材鋼鐵;后在地震重建中獲巨利;
2) 他賭孫中山勝利,捐大量錢;一去無歸;
3) 結婚後,生活拮据;與妻兒寄居親戚屋檐下;仍然堅持三年不眠不休閱讀有關股市與交易的書籍;後靠妻子的70日元贏巨利;
4) 他人生經歷三次破產才成功,成為日本股神。

他的理論,讀完他的傳記,仍找不到絲毫線索。市場上傳有兩種:
一是「只吃八分飽」;
另是「烏龜三原則:

一、選擇未來大有前途,卻尚未被世人察覺的潛力股,長期持有;二、每日盯牢經濟與股市行情的變動,而且自己下功夫研究;三、不可太過於樂觀,不要以為股市會永遠漲個不停,而且要以自有資金操作。

油市一周焦點

【達人專欄】泰利

作者: 三少 @ 實戰金錢師

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美國大選結束 – 宏觀後市閒談

美國總統大選落幕,狂人從頭到尾領先,再連奪幾個重要搖擺州郡,最後大獲全勝。有人歡笑有人愁,每屆皆是;在緊接上周對OPEC會議,再進行深入探討之前,容許本周先花上一點時間,就對今後原油市場形勢,概談一些個人的看法及感受。

大選前局勢未明,固然不會為50/50的機會貿然下注,風險代價與潛在利潤不相符,因此早已偃旗息鼓,保持觀望。以狂人的形象,仍拋離對手一段距離勝出,對家是輸得有點難看;但亦可見,美國人始終思動多於靜。不論上下,至少打破悶市,市場又再重拾不少動力。

選前曾有市場憂慮,狂人當選會引起黑天鵝效應,說得好像夫人當選就會利好經濟似的。當中趁機挑起市場情緒,炒玩幾日已是市場常態,資深的早已司空見慣。事 實上,自過去十年,至今如此局面,其實由誰人當選,都不見得一定能好起來。比拼何者較差當然沒甚意思,分別在於,往後升跌發展的時間性。

三少專攻油市,股樓等都不在行,這些方面就拜託其餘幾位編輯再作深究了。宏測油市形勢,就狂人任後一年內的事件進行推演,三少認為將隨如下幾個階段發展:

(1) 短線:黑天鵝恐慌、撈底偷雞潮、OPEC觸礁

(2) 中線:意大利公投、震倉吸貨潮

(3) 長線:能源政策展望、政局隱憂

長遠油價看升,已是眾所周知,那到底現時是否入市買油的時機呢?三少認為言之尚早。

記得六七年前推行量寬政策時,大家都心知長遠會升,情況與現在差不多。然而,當時經歷過商品大戰的都清楚,短中期亦出現過不少顯著回落,造成過不少死傷。再看短中線的事件,其實還暗藏不少地雷。那麼,反而又要有所忌憚嗎?卻不,這些才是時機!

當下受狂人氣氛影響,長遠一致看升,商品市場開始出現撈底潮,加上市場本就對月底的OPEC會議有所憧憬,原油一直有所支撐,但非支持。相關油品的市場, 其實最近都憑藉這份熱情被推高,不少更已到了遠超原油同比的程度。這是一個警號,就連長倉累積紀錄,也呈現着過往兩年同期的過熱味道。狂人效應,利好油市 屬長遠性,但估計當下熱情冷卻後,會先觸發一波洗版潮。剛才說的時機,就在這裏。

前段剛提過,選前無人能料到誰勝誰負。可想而知,大戶持貨量亦有限,且不算是好價。當預見到來年擺着如此機會,自然準備開餐,但絕對更想是開大餐。造起市 場前如何震倉壓低吸貨,玩過股票的都十分清楚,短中線放着這些「地雷」,正好加以利用。大戶夾倉之時,才是真正入市買油的時機。

年底前將仍是過山車的走勢,亦不知屆時夾倉能見多深,所以三少勸勸大家,目前不用過於急進,免受將來挫價壓力。同時,三少這幾個月的目標,就是捉緊每次「爆雷」,適時適價吸納便宜貨。期油不像股票,不是長擺就可大安旨意。為免被大戶夾倉,受call margin補倉之苦,三少就比較建議較少受時間結算束縛的產品,如相關油股、原油基礎的etf等,對散玩人士比較方便,顧忌亦較少。

狂人當道,大大提升整個商品市場的可玩度,油市在明年造好之前,短中期的這幾個月內,亦將變得相當有趣。這段關鍵緊凑的時刻,三少會繼續緊貼市場,每周定時與大家分析跟進,多多棒場指點!

實戰金錢師 – 三少

後記:

大選點票當天,正好又是周三,香港政界這邊照例,又再有上演流會事件。以往例牌會有人借題發揮,如年前「佔中事件」般熱烈討論,指罵其中一方的不是,借機 表現一下自我政治熱衷的情懷。然而今次,大部分彷彿已對這些鬧劇感到厭倦,反正流會是意料中事,目光又都投回到國際大事去了。反觀其他亞洲地區,台澳星馬 泰,都很少像香港這般如此關心。

香港出現這個現象,與大選結果不謀而合。美國人的選票,都傾向於關注金錢多於形象;香港人的興趣,都在乎金融經濟多於法制精神。以利益為首要考慮,作出選 擇前,先弄清自己是哪邊的既得利益者;或站出來之前,先確定是否自身利害被踩上了。與美國一樣,這就是香港社會的唯一核心價值;無可厚非,這大概也是一直 所說,香港出名的「紙醉金迷」了。

印花稅特別篇

【達人專欄】泰利

作者: 泰利@實戰金錢師

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昨日的香港發生了兩件驚人的大事。第一是人大委員長要求就基本法104條主動釋法,第二就是香港政府「夜襲」樓市,宣佈對第二套住宅物業實施劃一15%的印花稅。

由於我不是政治上的專家,所以無意為大家詳細剖析釋法的影響 (當然我鼓勵大家多搜尋相關的資料)。而對於印花稅,網上所見,不少「樓市達人」普遍都認為樓市短期效用欠奉而大潑冷水。

我認為,政府出的招數是「需求管理措施」,目的是希望調節資金買樓的需求,利用各種稅項,將投資樓市的資金主導往其他金融產品 (例如保險)。因此,現時的辣招是不會影響樓價發展的大趨勢,而只會令樓價輕微下調。又或者,大家可以回顧自從2010年以來樓市的發展。樓價下調,原因主要都是與經濟環境有關,例如2011年的歐債危機,2013年美國宣佈逐步停止QE,2015年中國「暴力救市」等等。辣招的作用,是延緩樓市上升的速度,減低樓市上升過快而爆煲的風險。但副作用是,令樓市的走勢減慢,最後就會令樓價慢慢的增長,實現只升不跌的神話。

上回提到,新的DSD税率是對長期樓價未必有決定性的影響。但是對無殻蝸牛而言,是否真是毫無幫助?

在得出結論前,我們先要認識樓市的各位參與者。

1) 內地的機構投資者
2) 內地散戶 (即是所謂的大媽,家長客等)
3) 外國房地產投資基金
4) 本地房地產投資基金
5) 發展商
6) 本地散戶投資者 (收租客)
7) 本地用家 (上車客,換樓客等)
8) 最重要的,政府

長話短說,特別印花稅主要影響了2,6及7。發展商早已學會提高面價再提供優惠,化解印花税的影響力。但對內地及本地的收租客而言,此舉即時提高了買樓投資的成本。舉例一層400萬的單位,如果買家本身有物業,印花稅即時由18萬升至60萬。即使投資者意慾依然,都需更多時間籌錢付税,或是在按資前再三考量。這結果減緩了投資者入市的速度。當然,有投資者可以一張臨約大手入貨投資,但有能力這樣做的是少數。

當市場少了投資者參與,那麼用家就有多一點機會鋤價入市。有人說賣家即時將印花稅放進樓價當中,反而對樓價火上加油。我不可以説是錯,但是如果賣家有周轉需要,賣家就只可選擇劈價。去年不少的劈價盤都是因為業主急需周轉而壯士斷臂的。如果即時反價15%,恐怕都無心賣樓。既然如此,倒不如等候劈價盤出現。未來美國加息,加上年末內地銀根通常從緊,相對賣家的態度將會有所軟化。只要大家給數個星期的耐性,氣氛將完全不同。

在現時的政策下,我相信豪宅所受的影響相對輕微,因為入市的內地資金主要是為運出資金而來,只要人民幣不是轉升,內地資金的入市意慾是不變的。主要受影響的,是小型的單位,尤其是在新界的納米戶。因為投資的成本大大提升,會阻止了投資者入市的意慾和能力。不過,由於涉及金額較少,所以都有一定的投資者存在。所以經過半年的震盪期後,將會趨於穩定。

另外,主要目標為換樓客的中型單位都會受到影響。因為印花稅的金額將大大提升,即使增加的稅率不顯著,但是在較大的基數下,印花稅會頗為驚人。所以,相信中價樓的樓價亦會有所回落,甚至拖慢了中原指數的升幅。好了,市場在認定印花稅無用之際,便提出了租金管制的討論。這是一個很大的課題。到底租金管制是好是壞?下節再談

油市專題一周

【達人專欄】泰利

作者: 三少 @ 實戰金錢師

http://www.facebook.com/moneyist

OPEC會前繼續磨薑 BRENT原油50下開鋸

當大家都在關注美國加息、總統大選的時候,曾從事油業、專攻石油市場的三少我,短期內則對月底的OPEC會議,比較引頸以待。始終市場要有戲,總得有人在演戲。有這樣一台的大show等着揭幕,當然不會錯過。然而,真正開show前,總會有想來分一羹頭啖湯的。

上畫出show前搞搞宣傳,擺擺姿態已成基本動作。上月以「8年來首部鉅獻」叫陣,緊接連重量級人物也開口叫座,回頭後又一班柴台趁機抽水的,上下都牽起過一點市場反應,大家最近都算領教過了。然後在戲肉登場前,值得留意是BRENT在50的界線。

為甚麼要是50?其實這就是沙地的鋸頸位。油國的成本不是更低嗎?沒錯,現價對油國來說,還是有錢賺的,但不一定就代表夠錢花!比若香港政府的年稅收入減 少七成,扣除預算開支,必定嚴重赤字吧?國家經濟重點依賴在產油收入的沙地,早期以當時油價擬定的財政預算,自2014年中起的油價急挫後,這兩年間都出 現收支失算失衡。50這個水平,將是他們的生死線。

飽歷滄桑,油價若再持續遠低於50,沙地將很快捱不住。其他油國雖知長此下去,也是身受其害;但更明白的是,有情況更危急的沙地擺在前面,自然就抱着坐等 分食的態度。誰都不肯率先讓步,身後暗展口術虛招,會前利用空間製造話題,趁機撈點好處就是了。上月有為保值而推高,最近則有為威嚇而壓低,現價開鋸至 46開始滲血,預備會議前,沙地已無討價還價的本錢。

若果戲路太偏離,難免會有人惱羞成怒反枱,會談就變得沒意義了。據此認為,在正式OPEC會議(本月30號)前,都不會炒玩得太過分。估計日內快有緩和市場的發言,會前BRENT再下跌的空間有限,但會保持50以下。會後則不太樂觀,具體還待屆時分析。

事實上,這次的「落實討論」,亦是月前油價一直低下,沙地多次提出又多次被拒,到了氣急敗壞的地步,再先單方面願意放下身段,才得以促成的。而有關談判的細節和看法,以及預期會有怎樣的成果,下篇嘗試再一起解讀探討。

至於當下期油的買賣,實貨油企必須對沖,當然別無選擇。個人投資的話,除
非自命快槍高手,現時也不建議冒險上枱。第四季炒期油最易死人,三少我就自問能力速度未夠;圖利空間亦見有點雞肋,與相對風險不相稱,暫寧選其他股票產品為佳了。

實戰金錢師 – 三少 (三由博返)

首次發文,還望各位日後多多支持指教!