需求太大反而會令供應減少

【達人專欄】湯文亮

供應與需求的關係是非常曖昧,原則上是有需求自然就會有供應,例如香港人喜歡食日本魚生,而且又俾得起錢,供應商自然會向日本各地搜羅,所以,我們在香港反而可以享用到日本各地新鮮魚生以及其他海產,連日本人都妒忌,但如果我話需求太大會令供應減少,大家可能唔會相信,老實說,我自己都唔相信,不過事實勝於雄辯。

本來香港人對房屋需求已經是非常欣切,現在再加上國內人,令到香港樓市長時間出現供不應求,政府出招壓需求已經八年,現在還未有撤招打算,不少人不明白既然政府以及地產商都知道有龐大需求量,點解唔加速興建樓宇滿足市場需求,政府求地難就無話可說,地產商尤其是擁有土地的地產商點解唔加速補地價程序,務求以最快速度開拓土地以至建房,不但可以滿足市場需求,又可以得到龐大利潤,何樂而不為,唔通地產商同錢作對。

地產商當然唔會同錢作對,反而會因應時勢儘量搵錢,如果知道需求正常,供應量就會正常,但如果知道需求量龐大,地產商就未必會相對地增加供應,甚至會減少供應,在供應不足情況下,樓價必然飆升,他們才可以獲得最大利潤,政府要拆解這個困局,除了要加大土地供應量之外,更加要引入更多地產商,而非向用家埋手,限制需求其實是間接幫助控制樓宇供應的地產商,其實,CY已經做對了,不過,時間並不足夠來確認他的成果,林太上任後首先多謝CY在開拓土地的努力,而她的任務就是要地產商增加樓宇供應量,而地產商亦知道政府決心,所以近期絕不手軟推出新樓盤,甚至提供政府不敢用的高成數按揭,我估計很快就會出現供應長時間大於需求,樓價就算不向下調整,至少都會保持平穩,政府應該在適當時候取消調控樓市辣招,樓市就有望回歸正常,但願如此。

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地產商願意補地價,何愁供應不足

【達人專欄】湯文亮

一向以來,市場上認為樓價無止境上升原因之一,就是土地供應不足,無論政府怎樣說在未來三至四年有九萬六個單位供應,但仍然受人質疑,他們認為政府已經無地可以開拓,如果打郊野公園主意或者填海做地,一定過唔到環保團體這一關,沒有土地,又何來可以提供足夠供應量,而我從來沒有懷疑政府所說供應量,我反而擔心,政府在過份熱心之下,做成供應過剩,不過 ,政府並不能夠獨自開拓土地,一定要得到地產商支持,在某個程度上官商勾結,才會有足夠供應量,上一任特首避免市民質疑他官商勾結,所以土地供應是他任內重中之重政策,即使如此,仍然沒有辦法解決問題,其實問題很容易解決,就是想辦法要地產商補地價,只要地產商願意補地價,供應不足的問題就不是問題。

一定會有人質疑我的說法,如果要我提出證據,老實說,我做不到,不過,在海航連奪四幅啓德土地之後,香港地產商不約而同話地價太高,有地產表示不會以高價投地,但會用土地儲備建樓,而該地產商土地儲備在香港排名大約第十,約莫可以建九萬個單位,即是最少有九十萬個單位供應,又何愁供應不足,在上一任特首最後一季,以及林太任特首第一季,分別有超過五千個單位完成補地價,上星期新地又完成屯門區一幅土地補地價,大約可以興建五千個單位,在短短不足一個月時間,已經有萬六七個單位完成補地價,我相信是陸續有來,關鍵除了地產商願意申請之外,亦要政府稍作讓步,才可達到目的,或者會有人質疑這是官商勾結,但我認為是一個利民政策,供應達到目標,樓價穩定,政府的小小讓步又算得是什麼,根本不能說是官商勾結,問題是政府官員是否能夠願意放下小小身段,或者,這就土地供應不足最關鍵的動作,CY唔肯做,林太願意做,問題就可以得到解決,毋須要開山劈石咁辛苦。

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豪宅細價樓銀主盤的分別

【達人專欄】湯文亮

有老友問點解在柏賣行的豪宅與細價樓銀主盤可以各佔一半,理論上應該細價樓的銀主盤比較多,因為細價樓的數量比豪宅多出不知多少倍,而且豪宅的業主理財亦比較好,所以老友話不甚明白,我認為細價樓的銀主盤的確比較多,但細價樓銀主盤的吸納量比較好,所以放在拍賣行上的銀主盤可以各佔一半,本來豪宅銀主盤數量應該很少,因為業主懂得如何理財,否則都不會擁有豪宅,他們可能在投資金融產品上損失鉅大,例如兩年前人民幣急跌,不少投資人民幣累積期權的人所擁有的豪宅被銀行或者財務公司沒收,變成銀主盤後出售,又或者那些豪宅在生意上有所損失,在過度透支下,作為抵押的豪宅同樣地被銀行沒收,換句話說,豪宅銀主盤增多代表香港經濟有危機,或者會有人認為豪宅業主因為過度消費而令到他們所擁有的物業變成銀主盤,我不敢說這些事不會發生,而是發生的機會不大,絕大多數豪宅業主都是懂得理財之人,豪宅是由他們買入,絕對不會輕易讓物業變成銀主盤。

不少公屋居民可以擁有細價樓,其實是要多謝政府的出售公屋政策,他們當時以不足十萬買入自住的公屋單位,現在升值至四五百萬,不少公屋業主利用物業升值作消費,他們以公屋擔保向財務公司借錢,但愈借愈多,在還不起情況下,他們的公屋單位便會被財務公司沒收變成銀主盤,還有一些細價樓買家想盡辦法上車,但後來發覺實在是負擔不起,最後物業就會變成銀主盤,無論是豪宅抑或是細價樓銀主盤出現,表示市場上有人沒有能力繼續擁有他們的物業,這已經是一個危險訊號,但如果銀主盤迅速被吸納,這表示市場仍然有強大購買力,還可以說是健康,但如果銀主盤不斷積聚,這說明樓市已經沒有足夠購買力來吸納一般被認為是筍盤的銀主盤,而銀主要解決那些銀主盤唯一的辦法就是減價,結果,令到現時樓價會出現壓力,而這個情況將會愈來愈明顯,現在急於買樓的人就要小心一點。

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杯酒釋丁權

【達人專欄】湯文亮

中國乒乓球隊總教練劉國樑升上乒協副主席,不再擔任乒隊總教練一職,有老友對中國體委決定並不明白,大家都知道總教練被星架坡金沙賭場向孔令輝追數事件所累,不過點解唔直接要劉國樑退休,反而升三級做乒協副主席,我話這是趙康胤的絕招,杯酒釋兵權,用於乒乓總教練當然是杯酒釋乒權,升做體協副主席,明升實貶而已。

大家有可能認為杯酒釋兵權是政治玩意,其實,現今香港物業市場不停出現,不過我們並没有察覺出來,在去年十一月,政府失驚無神將DSD劃一收15%之後,市場上立刻出現一些應對方法,包括一約多契,借人頭等,政府再出招堵塞一約多契,而借人頭則是一個非常危險玩意,除非有心理準備不打算收回那些物業,所以,借人頭只限於直系親屬,不過,這仍然是非常危險,說到底親生仔不如近身錢。

有老友知道我還未有住宅單位,於是打我主意,帶了兩枝十四代來公司,他說已經買入一個價值三億住宅單位,在六個月之內一定要放售他現在擁有價值三千萬的單位,知道我還未擁有住宅單位,打算以9折賣給我,原來帶兩枝十四代搵我是有名堂,叫「杯酒釋丁權」,我話我現居單位價值亦是三億元,不過物業是以有限公司持有,如果要動用我的丁權買樓,除非那個單位是非常優質,或者是低市價很多,否則絕對不會動用丁權,他的好意我心領,無功不受祿,十四代當然唔敢收。

老友問我有沒有辦法,我反問他的父母親又沒有住宅單位,原來他們共同擁有一個價值五百萬以下小單位,於是我向老友提議,請他的母親主動將單位一半業權送給他的父親,在事成之後,將現在打算賣走的單位送給他的母親,將母親的丁權釋放出來,最壞打算只不過是要付應付的印花稅,毋須給政府打斧頭,老友明白,十四代當然唔敢拿回去。

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傲珀管理處犯了不必要錯誤

【達人專欄】湯文亮

半山豪宅傲珀有住戶在天台僭建六間小屋,屋宇署有證據顯示那六間小屋是新建,於是派員前往上址張貼清拆令,唯受到屋苑的管理人員阻撓,清拆令張貼不成,並不代表上述僭建物不用清拆,現在事情經傳媒曝光,估計僭建物很快會被清拆,但事情不會告一段落,傲珀管理處犯了不必要錯誤,惹上不必要麻煩,阻撓執法人員執行法院判決,屬藐視法庭罪,管理處一定會被問責,受到處罰亦免不了,唔明白管理處點解要這樣做。

我問過所住屋苑的管理處,因為我亦是住頂樓連天台,如果我在天台僭建,屋苑管理處會有什麼行動,負責人話會立刻出信給我們,如果我們繼續,就會出律師信,管理員會全力阻止工人開工,如果還不能夠制止,管理處唯有報警,我聽完之後覺得管理處做法非常合理,這亦是香港一貫做法,傲珀管理處不但沒有阻止業主僭建,反而阻止執法人員執法,這是一個魯莽行為,如果管理處是有這樣的權力,香港的樓宇就唔值錢,不用出辣招。

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高價買地是否能夠調整地價

【達人專欄】湯文亮

海航董事長接受本港傳媒訪問,表示高價買地是有苦衷,目的是調節香港地價,有記者問我是否同意,我話極之同意,因為董事長並没有說明是調高抑或調低香港地價,所以,絕對不能說是錯誤的,但我深信董事長的確有心調低香港地價,不過這是後話,但以目前來說,香港地產商就利用海航高價投地的消息,紛紛將準備要賣新樓調高至上限,還說麵粉貴過麵包,而打算賣樓的業主見機不可失,亦將售價調高,雖然董事長有一顆仁慈的心,但他的意願可能擾亂了香港物業市場,未見其利先見其害。

其實,做生意與做善事要分開,做生意一定不能夠太善良,否則,就有蝕冇賺,不囤積居奇,以市價買賣,已經是一個殷實商人。

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買樓慎防亢龍有悔

【達人專欄】湯文亮

新一輯射鵰英雄傳又開始做,又會吸引一班鵰民,什麼東邪西毒,降龍十八掌又廣泛地被談及,我到現在還不明白,查良鏞先生寫射鵰的時候大約二十歲,點解可以寫得咁好,不但人物的描述,地域涉及的廣泛性,還有數之不盡的招式,大多數是有根有據,並不是亂作,而我們亦從查先生的作品中得到不少歴史及地理知識,我還有一件事不明白,點解查先生從未得到諾貝爾文學獎的提名,莫非文無第一,沒有有資格的人願意提名查先生。

有年輕朋友在不久前買樓,之後覺得很後悔,於是便撻訂,他變得非常沮喪,我安慰他說,如果發覺力有不棣,撻訂又並非一件壞事,而且,這亦是降龍十八掌的一招,叫亢龍有悔,而降龍十八掌內的其他招式,例如見龍在田,潛龍勿用等,與亢龍有悔一樣是出自易經,老實說,易經對於我來說是太深奧,但招亢龍有悔我就明白,不過,未必是正確的。

陳茂波早兩日作出呼籲,叫參觀樓盤的人千祈唔好被現場氣氛感染,變得非常亢奮,不顧一切去落訂,到後來發覺,即使地產商提供八成半按揭,他們亦沒有能力付首期,或者不能持續供款,唯有撻訂,我認為這就是亢龍有悔,在降龍十八掌中,最具威力就是這招,但我覺得亢龍有悔並非招式,而是一種自我冷卻理念,降低亢奮程度,在雙方開打前評估對方實力,與自己作出一個比較,如果沒有必勝把握就不要開打,否則在開打之後處於下風,就會很後悔,買樓也是一樣,如果買樓之前非常亢奮,認為其他人可以幫他付首期,在節衣縮食下,每月供款也不是問題,買樓之後才發覺,原來沒有人可以幫手付首期,唯一選擇就是撻訂,而撻訂即是話俾其他人知道,閣下亢龍有悔。

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從物業代理打架看樓市

【達人專欄】湯文亮

最近物業代理在推銷新樓盤時發生打鬥事件,各方面都表示關注,估計事情最後都不了了之,有朋友問我對事件睇法,我只能講一句搵食艱難,現在無論新樓二手樓的成交量太少,實在不足以支持有數量龐大的物業代理,況且,根據代理行的「二八定律」,二成物業代理做了市場上八成生意,其餘的兩成生意就要由八成代理爭奪,可見得競爭是如何激烈,但我們亦可以從打架事件看樓市走勢。

不同層面的物業代理打架,代表樓市有不同的方向性發展,如果今次打架的物業代理是屬於管理階層,最低限度是那些區域經理之類,打架代表他們有龐大客源,地產商推出的新樓數量未能滿足他們,於是,他們會在開會時爭取更多貨源,大打出手的機會很低,很激烈口角就免不了,不過,由於是發生在會議室內,外人是很難知道有這些事件曾經發生,況且,他們在事後都掩飾得非常好,而地產商又會好好歹歹在事後加推一些單位來滿足各方需求,可以說是完滿結局。

那些在前線的物業代理當眾打架,最直接的原因是客源不足,他們為了爭客才大打出手,由此可以知道,地產商以及物業代理領導所給予的壓力是相當大,同時亦做成物業代理在任何時候對樓市都是持有非常樂觀及正面態度,甚至容不下反對聲音,而事實上樓宇成交量雖然非常少,但樓價卻不斷創新高,一般評論員已經唔夠膽講樓價下跌,但從最近發生的基層物業代理打架事件,我們應該了解到物業市場即使在地產商提供高成數按揭下,客源仍然嚴重不足,樓價愈升,客源會愈來愈少,因為最好的客源是來自有樓的業主,辣招迫使他們不敢多買一個住宅單位或者換樓,到最後,樓價或者唔會跌,成交量就會慘不忍睹,屆時,物業代理又會打架,不過是同地產商打,希望地產商可以減價出售新樓,如果物業代理打贏,樓市有機會回復生機。

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15%印花稅其實是空置稅

【達人專欄】湯文亮

在政府未將DSD加重之前,我相信很少人想到DSD其實就是空置稅,而事實上,不少已有一個住宅單位業主,在他們再買其他單位時已準備付多一倍印花稅,如果能力許可,而又可以向銀行申請到按揭貸款,很少業主願意出售他們原有所持的住宅單位,就算有業主迫不得已將持有單位出售,都是因為未能夠向銀行申請足額貸款,而非不願意多付一倍印花稅。

但只從政府在2016年11月將DSD提高至劃一15%印花稅,不少多買一個住宅單位的業主,便會考慮到如果在六個月寬制期內不將原本持有的單位出售,便不能退回已付新樓樓價15%印花稅,換句話說,15%印花稅就是空置稅,甚至比空置稅更苛刻,因為即使業主願意將單位出租,仍然要付15%印花稅,無形中迫業主賣樓,為物業市場增加供應量,對於穩定樓價,的確可以產生作用,所以,我們不時聽到市場上有聲音要求政府推出空置稅,官員們從來沒有表示,其實,他們心中暗自偷笑,笑那些要求政府推出空置稅的市民並不知道,原來政府早已推出空置稅。

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有資格說樓市爆煲的人

【達人專欄】湯文亮

有記者朋友同我講,施永青有多少火,佢話買唔起樓的人才會說樓市爆煲,擺明是講我,我叫記者請勿誤會,雖然,我個人名下沒有持有任何住宅單位,但我其實擁有很多物業,老施知道我一定夠資格買樓,只不過是留番配額買優質住宅,老施絕對不是講我,再次提醒記者請勿誤會,我後來才有多少恐慌,如果我沒有持有任何物業,仍然是租樓住,甚至真的是買不起樓,而我又話樓市爆煲,任何人都可以話我沒有物業,根本沒有資格講樓市爆煲。

老施不明白,我話細價樓爆煲只不過是提醒那些準備上車人士,應該量力而為,條數唔好計到咁盡,更加唔好向財務公司借錢上車,是叫他們小心一點,並不是買唔起樓,畢竟在市場上有實力而有願意提醒買樓人士的人實在不多,我略盡綿力而已。

大家去睇足球比賽,任何一隊領先的足球隊,即使他們的實力稍強,無論是領隊或者是球迷,都會大聲疾呼叫球員打防守,反之,如果是輸緊波,即使球隊實力稍弱,領隊一樣會大聲叫進攻,反正都是輸波,倒不如博一博,所以,買得起樓的人提醒別人樓市會爆煲的説話才有認受性,不過,老施亦說得對,市場上的確有一些買不起樓的人說樓市會爆煲,我認為那些人好似賭場的塘邊鶴,根本不適合發言,我對記者話,相信老施的說話是針對他們,並不是針對我。

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